這不是陳大叔家但陳大叔很希望是他家的示意圖
陳大叔居住的社區不大，頂多150戶。這麼精緻的社區，只配備一位管理員和清潔人員。嚴格來說，這兩個人的工作量很大。管理員要兼社區保全、車道保全、收發還有其他大小雜事。清潔人員要負責四棟大樓、各公共區域和垃圾間的處理，工作量超級大。也正因為如此，管理員和清潔人員的異動非常大。多年來常發生好不容易他們熟悉住戶和工作以後，就離職了。
實際上，物業管理人員的流動率很高，而通常社區管委會並不會支付更多的薪資去留住人。然而頻繁的人員流動，很容易在社區的事物上出現管理的漏洞。尤其像陳大叔社區這種只配至兩位人員的狀況，只要保全人員一休假，代班的人員就一問三不知。曾經多次因為這樣，遺漏了許多交接事項和細節。例如：保全人員可以相當自由的「決定」要不要協助指揮車輛進出，代班的保全人員更可以自由的在夜間執勤時，選擇閉著眼睛執勤。在住戶敲門要領包裹時被吵醒，包裹領完回頭毫不掩飾的繼續睡覺。
如果你是主管(社區主委)，你該怎麼辦？你要怎麼確保人員的流動狀況或工作交接狀況？
主管管理技巧之溝通協商
或許在社區經費有限的經費下，異動薪資的可能性比較低。但對於外包廠商的協商和管理，就必須落實。對社區而言，物業是外包的。我們都能理解服務金額與服務品質多少會成正比關係，但至少在合約的約束力底下，也能要求外包人員一定的素質。同時也必須具體正確的執行外派人員的要求和管理。
暫時跳開本文，「外包」其實這是一件很有趣的事，對企業來說外包是一種人力的精簡和成本的節約。但外包的公司也必須生存和獲利，在各種計算下，只能以很便宜的工資找到人員或服務，自然無法要求品質。然而一但出狀況了，企業卻又要負擔更多的成本去處理客戶問題。繞來繞去，會發現雖然少了點成本，但麻煩好像一樣多。這時候，就不得不說教育訓練的重要性。即便是外包，為了維護企業營運品質，企業端也應該提供教育訓練，這是外包公司較無法那麼精準執行的部分。所以教育訓練很重要啦～
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主管管理技巧之工作設計
再談回來陳大叔的社區。社區的清潔人員工作量也大得離譜，其中他們最辛苦的在於垃圾場的整理。一般垃圾和廚餘，其實沒啥爭議。但回收垃圾資源就是個大問題，這邊的回收是不需要分類的，直接放在垃圾間由清潔人員協助分類。一個人光是整粒這些就夠頭疼了，他們最可憐的是週四早上和週一早上，因為星期三、星期日垃圾場不開放。他們必須在週一和週四整理累積的垃圾量，以及那些待分類的回收資源。
對大樓來說，其實只要規定大家配合執行垃圾分類，就能大量降低清潔人員的工作負擔，進而讓清潔人員工作不需要那麼繁重，或是可以把時間落實在其他地方的清潔維護。
從這個社區管理的案例就可以知道，在薪資以外，主管其實可以透過許多方法，如溝通協商、工作設計、工作分配等，去調配員工執行的任務和績效成果。
既得利益者的挑戰
不過，社區住戶因為被人服務已久，若要求大家進行更細緻的資源回收分類，肯定怨聲載道。因此針對既得利者(住戶)的溝通協調，就會變成主管(主委)相當重要的工作內容。